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任意売却(任売)とは

住宅ローンや不動産担保ローンが支払えなくなったとき、いずれは競売にかけられます。

しかし、競売の場合には、売却代金が市場より安くなってしまいます。

そこで、債権者の協力のもと、競売によらずに不動産を売却する方法が任意売却です。

任意売却によって不動産を高めに売却することができれば、債権者の立場から見れば回収額が多くなりますし、債務者の立場から見れば残る債務が少なくなりますから、お互いにとってメリットがあります。

抵当権(担保権)と競売

ほとんどの人は、住宅購入時に住宅ローンを利用します。

住宅ローンを組む際には、購入する不動産を担保に入れる(抵当権を付ける)ことになります。

もし住宅ローンの支払いができなくなった場合、銀行は抵当権を実行して不動産を競売にかけ、その落札代金から住宅ローンを回収することになります。

競売のデメリット

もし住宅ローンの支払ができなくなった場合、不動産は競売にかけられるのが原則です。

しかし、競売には、以下のようなデメリットがあります。

  • 競売を申し立てる債権者側が、多額の費用(最低50万円)を裁判所に納付しなければならない。
  • 競売の手続には、半年以上の時間がかかる(回収に時間がかかる)。
  • 一般的に、市場価格よりも安い価格で落札される(=抵当権者が回収できる債権額が少なくなる)。

任意売却なら、以上のようなデメリットがありません。

そのため、任意売却は広く利用されています。

任意売却の仕組み

通常、抵当権が付いている(担保に入っている)不動産には買い手がつきません。

買い手を付けるには、債権者が担保を解除し、まっさらな不動産に戻す必要があります。

そのため、任意売却は、次のような仕組みで行われています。

  1. 買主が売主に不動産の売却代金を支払う。
  2. 売主は、売却代金を債権者に支払う。
  3. 債権者は、抵当権の解除書類(抵当権抹消登記の書類)を売主に渡す。
  4. 売主は、抵当権抹消登記の書類と所有権移転登記の書類を買主(又は司法書士)に渡す。
  5. 買主(又は司法書士)は、抵当権抹消登記と所有権移転登記を申請する。

以上のような仕組みにより、買主は、抵当権が消えた後のまっさらな不動産を取得することができます。

⇒ 任意売却の仕組みがわかったら、次は任意売却の流れ